В октябре - ноябре агентство RJ Dynamics установило рабочие отношения сразу с двумя крупными партнерами - Ассоциацией девелоперов и риэлторов Японии, а также крупной японской сетью отелей Prince Hotels

В результате начатого сотрудничества в ноябрьском номере официального журнала Ассоциации риэлторов FORE появилась аналитическая статья о пост-кризисной ситуации в Москве, написанная специалистами RJ Dynamics.

С представителями Prince Hotels была достигнута договоренность о консалтинге в области обслуживания возростающего потока российских туристов на лыжных курортах Prince Hotels в Ниигата и на Хоккайдо.

Крупная хоккайдская компания в настоящий момент занимается реструктуризацией своих активов, в связи с чем выставила на продажу три объекта недвижимомсти.

Владельцы компании готовы продать недвижимость как японским, так и зарубежным приобретателям. По мнению специалистов RJ Dynamics,  все три объекта являются привлекательными с точки зрения инвестиций с целью получения стабильного дохода в годовых, так как имеют хорошее расположение. Особого внимания заслуживает объект номер 2.

1.
Местонахождение: Хоккайдо, г. Саппоро, Минами ку, Исияма
Тип здания: Жилой многоквартирный дом, монолит, 7 этажей, 20 квартир.
Дата окончания строительства: 28 февраля 1995.
Тип квартир: 2 спальни, гостинная, общая площадь 57 кв. м., два  вида планировки
Парковка: 13 мест
Доход при полной заселенности: 1,325,000 иен в месяц (15,900,000 иен в год).
Реальная заселенность на август 2009: 86.14%
Реальный доход на август 2009: 1,145,000 иен в месяц.
Стоимость объекта: 158,000,000 иен.
Другая информация: В 2004 и 2007 годах проведен плановый косметический ремонт крыши, главного входа и стен здания.

2.
Местонахождение: Хоккайдо, г. Саппоро, Тюо ку, Оодори
Тип здания: Жилой многоквартирный дом, монолит, 11 этажей, 44 квартиры.
Дата окончания строительства: 25 октября 1995.
Тип квартир: 1 спальня, гостинная, общая площадь 34 -37 кв. м., четыре  вида планировки
Парковка: 22 места
Доход при полной заселенности: 2,597,700 иен в месяц (31,172,400 иен в год).
Реальная заселенность на август 2009: 82.83%
Реальный доход на август 2009: 2,151,700 иен в месяц.
Стоимость объекта: 358,000,000 иен.
Другая информация: В 2007 году проведен плановый косметический ремонт стен здания.

3.
Местонахождение: Хоккайдо, г. Саппоро, Ниси ку, Яманотэ
Тип здания: Жилой многоквартирный дом, монолит, 5 этажей, 18 квартир
Дата окончания строительства: 15 ноября 1995.
Типы квартир: 1 спальня, гостинная, общая площадь 50 кв. м. (4 квартиры), 2 спальни, гостинная общая площадь 55 кв.м. (14 квартир)
Парковка: 13 мест
Доход при полной заселенности: 1,213,000 иен в месяц (14,556,000 иен в год).
Реальная заселенность на август 2009: 76.17%
Реальный доход на август 2009: 924,700 иен в месяц.
Стоимость объекта: 168,000,000 иен.
Другая информация: В 2007 году проведен плановый косметический ремонт стен здания.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A large Hokkaido business has put on sale three properties.

The owners are ready to sell the property to foreign investors as well as Japanese. In the view of RJ Dynamics consultants, all three properties are well located and therefore attractive as investment aiming at steady yield gain. In particular, the Odori property is worth a good look at. 

1.
Location: Hokkaido, Sapporo, Minami-ku, Ishiyama
Building type: concrete building, 7 floors, 20 apartment units
Construction finished: 28 February 1995.
Apartments type: 2 BDR, living room, 57 sq. m.
Parking: 13 spots
Full occupancy income: 1,325,000 yen per month (15,900,000 yen a year).
Factual occupancy in August 2009: 86.14%
Factual income in August 2009: 1,145,000 yen a month
Property price: 158,000,000 yen
Note: in 2004 and 2007 the roof, the main entrance and the walls underwent some cosmetic renovation.

2.
Location: Hokkaido, Sapporo, Chuo-ku, Oodori
Building type: concrete building, 11 floors, 44 apartment units
Construction finished: 25 October 1995.
Apartments type: 1 BDR, living room, 34 -37 sq. m.
parking: 22 spots
Full occupancy income: 2,597,700 yen a month (31,172,400 yen a year).
Factual occupancy in August 2009: 82.83%
Factual income in August 2009: 2,151,700 yen a month.
Property price: 358,000,000 yen
Note: In 2007 the building underwent some cosmetic renovation

3.
Location: Hokkaido, Sapporo, Nishi-ku, Yamanote
Building type: concrete building, 5 floors, 18 apartment units
Construction finished: 15 November 1995.
Apartments type: 1 BDR, living room, 50 sq. m. (4 apartments), 2 BDR, living room, 55 sq. m. (14 apartments)
parking: 13 spots
Full occupancy income: 1,213,000 yen a month (14,556,000 yen a year).
Factual occupancy in August 2009: 76.17%
Factual income in August 2009: 924,700 yen a month
Property price: 168,000,000 yen
Note: In 2007 the building underwent some cosmetic renovation

Компания Build, совместно с RJ Dynamics, создали для клиентов новое предложение по продаже многоквартирных домов. Таких предложений на японском рынке пока еще крайне мало, так что можно смело назвать его уникальным. Оно состоит в заключении договора исходя из гарантированной ставки годовых в размере 6%, то есть доход клиента от аренды стабилен и не зависит от степени заселенности здания. Договор заключается на 3 года с последующим перезаключением каждые 2 года.

Владельцам жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, приходится сталкиваться со следующими рисками и расходами:
- Риск низкой заселенности здания
- Риск неуплаты аренды
- Риск «исчезновения» арендатора
- Затраты на косметический ремонт квартир
- Затраты на амортизацию и ремонт
- Затраты на управление объектом
- Затраты на уборку (в том числе снега)
- Налог на собственность

Шесть процентов гарантированных годовых не покрывают следующие позиции:
- Налоги, которые необходимо заплатить при покупке здания (налог на приобретение недвижимости и регистрационный сбор)
- Повреждения здания, вызванные землетрясением или пожаром, а также любыми факторами, не связанными с деятельностью арендатора
Во время перезаключения договора возможно обговорить условия ремонта фасада, крыши и т.д.

Пример:
Стоимость приобретенного здания 80 млн. иен.
При полной заселенности выручка от аренды составляет 850 тыс. иен.
Налоги и траты на управление составляют 1 млн. 800 тыс. иен
Таким образом, расходы составляют 1.800.000 ÷12 месяцев = 150.000 иен в месяц.

Расчет 6% годовых:
80.000.000 х 6% = 4.800.000 тыс. иен
Ежемесячно на счет клиента переводится 400.000 иен, при этом нет необходимости думать об уплате налогов и возможных рисках.
Во время перезаключения договора можно изменить условия получения прибыли на стандартный.

---------------------------------------------------------------------------

Real estate company 'Build' along with RJ Dynamics have created a new product for clients interested in investing into apartment buildings. So far there have been very few (if any) offers like this in Japan, therefore it can be called unique. The new product features property management contract with guaranteed 6% pure annual yield income regardless the factual occupancy of the building. The 6% guaranteed yield contract is valid for 3 years and can be renewed consequently every 2 years after that.

Risks and costs normally faced by the owners of rental residential properties:
- Low occupancy risk
- No pay risk
- Risk of tenant's 'disappearance'
- Apartments cosmetic renovation costs
- Obligatory building amortization and renovation costs
- Property management costs
- Cleaning costs (snow plowing in winter)
- Property taxes

The 6% guaranteed yield contract does not cover the following:
- Taxes to paid at the time of property purchase
- Building damage caused by fire, earthquake or any other factors not caused by the tenant's activity
At the time of the contract renewal it is possible to negotiate the costs of the building obligatory renovation.

Example:
The price of the building is 80 million yen.
Full occupancy income is 850.000 yen.
Annual taxes and costs are 1.800.000 yen
Therefore, monthly costs are 1.800.000 ÷12 months = 150.000 yen.

6% guaranteed yield example:
80.000.000 х 6% = 4.800.000 yen
The client receives monthly payment of 400.000 yen, without having to worry about taxes, risks or running costs since everything has been taken care of already. The conditions of the contract can be revised at the time of renewal.

Sapio, популярный японский журнал посвещенный международным вопросам, в своем майском номере напечатал длинную редакционную статью под заголовком  "День, когда китайский,  ближневосточный и российский супер-капитал скупит Tokio" (中国、中東、ロシの巨大資本が『トーキョー』を買い占める日). В статье говорится  о возросшем интересе к японской недвижимости со стороны иностранных инвесторов, прежде всего из Китая, Арабских стран и России.
Возможно благодаря географической близости, среди иностранцев, покупающих недвижимость в Японии, сегодня больше всего китайцев. Согласно статье, в настоящее время около 10% квартир в новых "раскрученных" домах в Токио покупается именно ими. Среди китайцев, раздумывающих о покупке недвижимости в Японии, 75% - частные лица. Уже в 2007 году в Китае начали появляться фирмы, рекламирующие покупку японской недвижимости. С 2008 года  Японию начали посещать организованные этими компаниями туры для желающих приобрести недвижимость китайцев.

В отличие от китайских инвесторов, арабские бизнесмены вкладывают деньги не в отдельные квартиры или даже многоэтажные дома, а в целые участки земли стоимомтью до миллиарда долларов США. В статье упоминаются прежде всего участки около станций железной дороги, которые исторически являются в Японии центром деловой и коммерческой активности вне зависимости от города.

Из статьи следует, что растет интерес к недвижимости в Японии и со стороны россиян. Привлекает она как частных лиц, так и крупных инвесторов. За последние годы в Токио россиянам было продано несколько домов стоимостью около 3 млн. долларов. От себя добавим, что россияне также активнее стали покупать жилую недвижимость в Саппоро. В целом, местами, вызывающими основной интерес у иностранцев, являются Токио, Иокогама и остров Хоккайдо, привлекательный с точки зрения загородной собственности.